朋友昨天打电话说他准备买一套二手房，中介给他说要交几万块的税，但他不知道有没有算错，也不知道交了些什么税，哪些税收可以获得优惠减免？于是我给他详细讲了下买卖房屋会涉及的8个税种，并记录在这里以备需要的人了解下，下面都用一个面积100㎡、成交价200万元的房屋来模拟计算需要缴纳的税款。

1.契税

说契税之前，先说大家最早听说到的“地契”。

从清朝到1953年这段时间里，我们的土地是可以买卖的。土地买卖签订的文书叫地契，地契是记录土地权属信息的纸质凭据，里面记载的有土地的方位、数量 、边界、价钱、是否典当、买卖人和见证人签字等信息。在没有向官府纳税之前，叫“白契”，经官府验契并纳税后称为“红契”，只有红契才具有法律效力，地契可以拿去典当或抵押来换钱。

再说回我们买卖房屋回交的契税，1997年我们开始收取契税，依据是《契税暂行条例》，直到去年8月，《契税法》通过审议，2021年9月1日正式开始实施。

契税的根据“转移土地、房屋权属”征收的税。

我们买房获取的《不动产权证书》会记载“土地使用面积”、“房屋建筑面积”，因此这都属于契税征收的范围，契税是向买方收取，即契税法上的“产权的承受人”。

契税规定的税率是在3%-5%之间，但个人购买的家产唯一住房，是有减税政策，90㎡以下按1%征收，90㎡以上按1.5%征收。

买第二套房，90㎡以下按1%征收，90㎡以上按2%征收。

面积100㎡成交价200万元的房屋需要缴纳的契税为：200X1.5%=3万元。

2.增值税

增值税是对房屋买卖过程中，发生增值的这部分征收的税。增值税是向卖方征收的税，但大家清楚羊毛出在羊身上，卖房要上缴这笔税钱，但他可能把这部分金额计算在房价里面，最终还是被买房者承担了。

买卖房屋适用的增值税税率为5%，有免税政策，满2年就免税，这也是我们常听说的“满2”。2年内出售有两种情况：

“北上广深”这四个一线城市的个人住房，在2年内出售，按该套房的卖价减去买价的差额征税：

• 举例：160万在深圳买入的房子，在1年半后以200万元出售，需要缴纳的增值税为=（200-160）X5%=2万元。

非一线城市的个人住房，2年内出售，依据卖价全额缴纳增值税。

• 举例：180万在成都买入的房子，在1年半后以200万元出售，需要缴纳的增值税为=200X5%=10万元。

3.土地增值税

土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物向单位及个人征收的一种税。

目前对个人销售住房免征土地增值税。

但对个人销售商铺需要缴纳土地增值税，计算方法是卖价-评估价X成新度-税费。

举例：200万销售一商铺，评估价为190万，5成新，购入时的契税等税费8万元

增值额=200-190X50%-8=97万元

根据土地增值税率表计算增值税=97X40%-103X5%=33.65万元

4.房产税

房产税是对拥有房屋产权的个人或企业征收的一种税，按年计算，分期缴纳。

目前对个人所有的非营业用的房产免税、对营业用房、办公、出租房征收房产税。

举例：假如某人购买的200万元的房屋用于自己经营或办公，当年应缴纳房产税=200X（1-30%）X1.2%=1.68万元

假如将房屋出租，每年租金6万元，应交房产税=6X12%=7200元。

5.城建税、教育费附加、地方教育附加

这“一税两费”是附加增收，在个人缴纳了增值税后，在增值税基础上同时加征的税费。

根据房产所处的区域不同，城建税分7%、5%、1%三档，对应的是市、县和镇、县镇外的区域。

举例：上例北上广深城市的住房缴纳增值税20000元，就缴的附加税=20000X（7%+3%+2%）=2400元。

6.城镇土地使用税

城镇土地使用税是对占用了国家土地的单位和个人征收的税，根据占用面积定额征收。

目前对个人所有的居住房屋及院落用地免税，对营业用房、办公、出租房征收城镇土地使用税。

举例：对占地面积1000㎡的自建厂房应缴纳的城镇土地使用费=1000X20=20000元。

7.个人所得税

个人所得税中，除了日常我们在领取工资、劳务报酬、稿酬、特许权使用费进入综合所得申报外，还有另外的5项需要征收个税，分别是财产租赁、财产转让、经营所得、利息股息红利所得、偶然所得。

其中住房出售就属于财产转让所得。住房出售有一条免税政策：出售在同一省的唯一满5年的生活住房（夫妻双方）免税。

未满五年的需要计算缴纳个人所得税。

举例：160万买入的房子，在1年半后以200万元出售，需要缴纳的个人所得税为=（200-160-3）X20%=7.4万元

其中购房时交的契税、城建税、教育费附加和地方教育附件、印花税等税金，也可以做为购入时的相关费用扣除，这里计算扣除费用时仅使用了3万的契税，忽略了其他小税种的影响。

8.印花税

对于商品房、土地使用权转让的，需要按“产值转移书据”为计算依据，按合同金额的0.05%缴纳印花税，对房产证收取5元的证照印花税。

至2008年11月1日起有新的税收优惠：“对个人销售或购买住房暂免征收印花税。”

举例：160万买入的房子，在1年半后以200万元出售，仅需要缴纳房产证的印花税5元。

总结

买卖房屋，一共要涉及的税款主要就包括以上8个税种。

我们来计算在深圳用200万元买入计划自己居住的，对方购入时间在2年内出售的房子，一共需要缴纳的税合计为多少：

1.契税 30000元

2.增值税20000元

3.土地增值税0元

4.房产税0元

5.城建税及教育费附加、地方教育附加2400元

6.城镇土地使用税0元

7.个人所得税74000元

8.印花税5元

1至8荐合计为30000+20000+2400+74000+5元=126405元，占200万元的6.32%。

如果我们所购买的房子在2年以上，可以免去20000元的增值税，如果在5年以上，可以免去74000元的个人所得税。

另外，如果我们是买入做为经营、办公、出租，或者我们是用企业的名义购买，上面的8个税种就会全部涉及，享受不到减免了。